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木を使う
住宅の品質確保に促進等に関する法律
2000年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(以下「住宅品確法」)は、良質な住宅を安心して取得できる住宅市場の条件整備と活性化のためにつくられた法律です。これまで2年程度が多かった瑕疵担保責任期間を「10年に義務化」するとともに、多種多様な住宅の性能を横並びに比較できる「住宅性能表示制度」が創設され、この制度を利用した性能表示住宅の万一のトラブル発生時に迅速な解決を図るため「住宅紛争処理体制」が整備されました｡
今まで以上に住宅を安心して建て、安心して住むことができるようになります｡
良質で安心な住まいづくりのために「住宅品確法」を大いに活用しましょう
住宅品確法
住宅の品質確保の促進等に関する法律
住宅品確法を支える2つの柱
義務 すべての新築住宅に適用されます！10年間の瑕疵担保責任
任意 取得する住宅の性能を明確にしたい場合に！
住宅性能表示制度第三者機関の評価が受けられます！ 住宅紛争処理体制
住宅品確法用語解説
- ○契約(けいやく)
- 当事者同士が、お互いに意思表示をして合意することをいいます。住宅品確法で規定する「住宅」にかかわる契約には、以下の2つがあります。
- 「請負契約」：
請負人が住宅を完成することを約束し、注文者が代金を払うことを約束する契約。
- 「売買契約」：
売り主が、建て売り住宅やマンションを売り、買い主がそれに代金を払うことを約束する契約。
- ○瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)
- 請負人または売り主が、その目的物(住宅)に「瑕疵」があった場合、対応しなければならない責任のことです。
- ○瑕疵(かし)
- ふつうはキズのことをいいますが、法律的にはものが不完全で欠点のある状況や、社会通念上必要とされる性能を欠いていることをいいます。例えば、住宅の場合、請負契約の内容と新築建物が異なるときは、その建物には「瑕疵」があるといえます。
- ○瑕疵担保責任期間(かしたんぽせきにんきかん)
- 瑕疵担保責任の存続期間のことです。つまり請負人または売り主が瑕疵に対して責任を負う期間のことです。「住宅品確法」の施行により、新築住宅の基本構造部分に関しては、引き渡しのときから10年間、請負人及び売り主側に瑕疵担保責任が義務付けされました。
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新築住宅の契約に関する瑕疵担保責任の強化 |
・・・義務 |
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10年間安心です！
今までは、住宅の瑕疵担保責任期間の多くは特約で2年程度でした。それが、今回の住宅品確法によって新築住宅の取得契約(請負／売買)において、基本構造部分の瑕疵には、引き渡しを受けた時から10年間、無料で補修等を請求することができるようになりました。 |
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住宅性能の共通のものさしができました！
住宅供給者(工務店等)はそれぞれ自社の性能をアピールしていますが、各社の住宅性能の比較を公平に行うことはなかなか容易ではありません。そこで、今回住宅の性能水準に関する情報を共通のものさしにより表示し、第三者機関が評価することで安心して住宅の取得ができるようになりました。 |
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紛争処理を迅速かつ適正に進めることができます！
住宅性能表示制度を活用した住宅については、万一トラブルが発生した場合、指定住宅紛争機関に申請することによって紛争処理を迅速かつ適正に進めることができます。裁判で争うより簡略に、かつ費用をあまりかけずに利用できるようになりました。 |
●すべての新築住宅に適用されます。
- 1 新築住宅の契約に関す瑕疵担保責任の強化
- 新築住宅の取得契約(請負／売買)における暇疵担保責任の特例として、10年間の瑕疵担保期間が義務づけられ、住宅取得後の暮らしの安心がより一層図られます。
- 1.新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例
- 新築住宅の取得契約(請負/売買)において、基本構造部分(柱や梁などの住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任(修補請求権等)が義務づけられました｡
対象となるのは新築住宅です。
(平成12年4月1日以降に契約し、引渡したものが対象)
瑕疵担保責任10年の対象となるのは、新築住宅の取得契約(請負／売買)の限定されています。中古住宅の売買や増改築工事の請負は対象ではありません。 |
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- 対象となるのは、住宅の「基本構造部分」です。
- 住宅の瑕疵担保責任は、基本構造部分が対象です。基本構造部分とは、図に示すように、「構造耐力上主要な部分」(基礎、柱、床等)と「雨水の浸入を防止する部分」(屋根、外壁、サッシ等)になります。
- 10年間の瑕疵担保責任が義務化
- 住宅品確法では、新築住宅の基本構造部分に関しては契約時にどのような特約があっても住宅供給者(工務店等)に、10年間の瑕疵担保責任が発生します。仮に10年よりも短い期間が契約で定められていたとしても、この取り決めは無効となり、10年間の取り扱いとなります。
- 修補・賠償・解除の請求ができます。
- 新築住宅の基本構造部分について、引渡後10年以内に瑕疵が発見された場合には、修補(無料補修・修繕)の請求や賠償(賠償金の支払い)請求、さらに売買契約の場合で補修や修繕が不可能な場合には契約解除が請求できます。
- 大地震などの天変地異の場合は免責されます。
- 例えば、大地震などの天変地異で付近の多くの住宅が傾いたケースは構造的な瑕疵にあたらないこともあります。瑕疵担保責任というのは住宅を引き渡した時点での瑕疵に責任を負うもので、年月が経つことによって劣化したり、引き渡し後に生じた不可抗力(予想できない自然災害等)の場合は免責されます。
 - 2.暇疵担保責任期間は最長20年まで延長可能
- 10年という期間を短縮することはできませんが、10年を超える暇疵担保責任期間の設定については、最長20年までの範囲で延長することが認められています｡
●取得する住宅の性能を明確にしたい場合に！
- 2 住宅性能表示制度の創設
- この制度は、新築住宅の性能を、共通に定められた方法を用いて客観的に示し、それを第三者が確認することを通じて、契約時に約束した住宅性能を有すると評価された住宅の取得ができることを目的としています｡また、万一トラブルが発生した場合に迅速な解決を図るため紛争処理体制も整備されました｡(平成12年10月スタｰト)
- 1.住宅性能を表示・表価する仕組み
義務ではなく任意の制度です。
- この制度は、法律に基づく仕組みですが、義務付けられるものではありません。よってこの制度を利用するかどうかは住宅取得者や住宅供給者(工務店等)の選択にゆだねられています｡
- 住宅の9つの分野の性能を計る「共通のものさし」ができました。
- 構造耐力、遮音性、省エネルギー性など、住宅の性能を表示するための共通ルールを定め、住宅の性能を相互比較しやすくします。
- ●住宅性能表示のための共通ルールとして、国土交通大臣が日本住宅性能表示基準(表示すべき事項、表示の方法を内容とする基準)等を定めています。また、指定住宅性能評価方法は、国土交通大臣が評価方法基準として定めています。
- 住宅性能表示のイメージ
- 構造の安定：地震や風の力が加わった時の建物全体の強さ
- 火災時の安全：火災の早期発見のしやすさや建物の燃えにくさ
- 劣化の軽減：建物の劣化(木材の腐朽等)のしにくさ
- 維持管理への配慮：給排水管とガス管の日常における点検・清掃・補修のしやすさ
- 温熱環境：暖冷房時の省エネルギーの程度
- 空気環境：内装材のホルムアルデヒド放散量の少なさ及び換気措置
- 光・視環境：日照や採光を得る開口部面積の広さ
- 音環境(選択項目)：居間のサッシ等の遮音性能
- 高齢者等への配慮：バリアフリーの程度
| 共通のものさしに従って第三者が客観的に性能をチェックします。 |
住宅の性能評価を客観的に行う第三者機関(指定住宅性能評価機関)により、表示される住宅の性能についての信頼性が確保されます｡指定住宅性能評価機関は、申請者の求めに応じて住宅性能評価(※)を行い、住宅性能評価書を交付します｡(※申請料が必要です)
住宅性能評価書の内容を契約に活かせます。
指定住宅性能評価機関により交付された住宅性能評価書を添付住宅の契約を交わした場合などは、その記載内容(住宅性能)が契約されたものとみなされます｡ |
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- ■ 住宅性能表示制度による性能表示のながれ
- 住宅の設計から竣工した住宅の引き渡しまでの、住宅性能評価全般にわたる一般的なながれは以下のようになります。
 - 住宅紛争処理体制の整備
- 2.性能評価された住宅に関する紛争を処理するしくみ
- 円滑、迅速、専門的な紛争処理が受けられます。
万一、性能評価された住宅(建設住宅性能評価書が交付された住宅)について、住宅取得者と住宅供給者(工務店等)との間に紛争が生じた場合には、弁護士や建築の専門家が紛争処理にあたる指定住宅紛争処理機関を利用することにより、少ない負担で迅速・円滑な解決に役立てることができます。
紛争処理の申請料は、1件あたり1万円です。
- 【住宅性能表示制度による紛争処理のしくみ】
 - 紛争処理を迅速かつ適正に進めるための技術的基準
- 国土交通大臣は、指定住宅紛争処理機関が紛争処理を迅速かつ適正に進めていくために、目に見える不具合事象(傾斜・ひび割れなど)が発生した場合に、瑕疵のある可能性がどの程度であるかという目安(住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準)を定めました。
- 【住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準】
- レベル1〜3の三つのランクに分けて、発生した不具合事象と構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在する
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